Budowa na cudzym gruncie

budowa na cudzym gruncie

Wbrew pozorom, jeszcze do niedawna stosunkowo często miały miejsce sytuacje „nabycia własności” nieruchomości z pominięciem formy aktu notarialnego. Wówczas świeżo upieczony „właściciel” przystępował do budowy domu lub też innego budynku. Jednakże, oczywistym obecnie jest, że dokonana przez niego transakcja zakupu nieruchomości nie była skuteczna. W tej sytuacji znajduje zastosowanie zasada panująca już w starożytnym Rzymie – „superficies solo cedit”. Według niej to, co zostało wzniesione na gruncie, do tego gruntu przynależy. Jak ma się sprawa z budową na cudzym gruncie dziś?

Aspekt prawny budowy na cudzym gruncie

Tak więc wybudowany dom formalnie stawał się własnością rzeczywistego właściciela gruntu. Z podobną z punktu widzenia osoby wznoszącej budynek sytuacją mamy do czynienia, kiedy jedno z narzeczonych buduje dom na działce należącej do drugiego. Naturalnie mają oni w planach wspólnie w tym domu zamieszkać. Ostatecznie nie dochodzi do ślubu, para się rozstaje, ale pozostaje kwestia domu. Jest on formalnie własnością tylko jednego z nich i to on może nim dysponować. Nakłady wynikające z powstania budynku na cudzym gruncie mogą zostać zwrócone temu, kto je poczynił, w większości takich sytuacji.

Potrzebujesz porady prawnej?

Czy mamy więc do czynienia z budową na cudzym gruncie? W myśl paragrafu 1 przepisu art. 226 Kodeksu cywilnego „Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych”. Jednakże w wielu sytuacjach uprawnienie to nie będzie stanowiło wystarczającej i właściwej ochrony. W związku z powyższym ustawodawca wprowadził przepis art. 231 Kodeksu cywilnego:

  • 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
  • 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Budowa na cudzym gruncie – zwrot nakładów przeniesienie nieruchomości

Podstawową przesłanką skorzystania z możliwości wykupu nieruchomości jest wartość budynku. Musi ona w sposób istotny przewyższać wartość samej działki. W przeciwnym razie zasadnym w większym stopniu będzie roszczenie o zwrot poczynionych nakładów. Porównanie następuje poprzez ustalenie różnicy między wartością rynkową działki a wartością rynkową dokonanej zabudowy.  Zgodnie z przeważającym poglądem, oceny wartości zabudowy dokonuje się na moment realizacji prawa wykupu. Nie natomiast na moment, kiedy budowa na cudzym gruncie została zakończona.

Zobacz również: Sprzedaż mieszkania ze spadku

Budynek na cudzym gruncie – właściciel ziemi a posiadacz budowli

Przywołany na wstępie przepis umożliwia osobie, która wzniosła budynek na cudzym gruncie, dochodzenie przejęcia tego gruntu na własność. Jednocześnie, właściciel gruntu również ma możliwość dochodzenia od osoby, która wzniosła na jego gruncie budynek (inne urządzenie) o wartości przewyższającej znacznie wartość samego gruntu, aby ten grunt od niego odkupiła po cenie odpowiadającej jego cenie rynkowej.

Przepis ten znajduje analogiczne zastosowanie w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, co znajduje potwierdzenie w licznych orzeczeniach Sądu Najwyższego.

Budowa na cudzym gruncie w tym przypadku również ma swoje konsekwencje. Co istotne, roszczenie kieruje się zawsze wobec każdoczesnego właściciela/użytkownika wieczystego. Jeśli więc, pierwotny właściciel, na którego gruncie posadowiony został budynek, sprzedał całą nieruchomość, pozew należy skierować przeciwko aktualnemu właścicielowi.

Możliwe jest również zastosowanie tego przepisu w stosunkach pomiędzy małżonkami. Zależy to jednak od konkretnego stanu faktycznego, jak również wymaga uwzględnienia przepisów prawa rodzinnego dotyczących małżeńskiej wspólności ustawowej.

Budynek na cudzym gruncie - budowa na gruncie dzierżawionym

Dobra wiara posiadacza samoistnego

Kolejną przesłanką konieczną dla skorzystania z możliwości uzyskania na własność gruntu, na którym posadowiona została nieruchomość jest tzw. dobra wiara. Przez pojęcie to należy rozumieć sytuację, gdy dana osoba pozostaje w przeświadczeniu, że przysługuje jej prawo własności. przeświadczenie to jest błędne, ale usprawiedliwione okolicznościami. Taka interpretacja ww. pojęcia zawęża nieco krąg osób uprawnionych do dochodzenia określonych na wstępie roszczeń. W określonych przypadkach jednak sądy orzekające w takich sprawach łagodzą tak jednoznaczne podejście i przyjmują pogląd znacznie bardziej liberalny. Zgodnie z ich linią orzeczniczą posiadaczem w dobrej wierze jest osoba, która władając cudzą rzeczą pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że „niczyjego prawa nie narusza”. Jednocześnie, dobra wiara powinna istnieć w momencie wznoszenia budynku.

Budowa na cudzym gruncie a możliwe rozwiązania

Wydaje się, że wzniesienie budynku nie na swoim gruncie jest raczej niespotykane. Okazuje się jednak, że problem ten jest częściej spotykany, niż może się wydawać. W przypadku budynku wzniesionego na cudzym gruncie występują wzajemne roszczenia właściciela budynku oraz właściciela gruntu. Jeśli chcemy uregulować te kwestie, mamy dwie możliwości. Jedna z nich to przeniesienie własności nieruchomości. Można dokonać tego u notariusza. Opcję tę można wykorzystać jedynie jeżeli między właścicielem gruntu i właścicielem budynku doszło do porozumienia. W przeciwnym razie pozostaje druga możliwość czyli droga sądowa, kiedy to należy złożyć pozew przeciwko właścicielowi. Sąd właściwy do rozpoznania sprawy budowy na cudzym gruncie to sąd właściwy na miejscowości, w której dana nieruchomość jest położona.

Zobacz również inne artykuły z zakresu prawa nieruchomości.

Powiązane posty

1 Response
  1. Polka

    Bardzo merytoryczny artykuł. Własnie jestem po ogłoszeniu wyroku w sprawie działu spadku ,gdzie na moim gruncie( współwłasność) postawiono dom bez mojej zgody.Sąd uznał ,że ten co go postawił nie musi mi nic zwracać i może zatrzymać dom ( bo stał się jedynym właścicielem nieruchomości ( nieruchomość to współwłasność). oczywiście będe apelować . Informacje zawarte w tym artykule bardzo mi się przydadzą .dziekuję. Sedziowie za tak rażace naruszenie prawa powinni ponosić konsekwencje finansowe,

Zostaw komentarz

Kategorie wpisów