W ostatnich latach w życie weszły przepisy, które sprawiają, że sprzedaż mieszkania ze spadku staje się łatwiejsza. W poniższym artykule przytaczamy, jakie formalności należy spełnić, by móc rozporządzać majątkiem, który zyskaliśmy po spadkodawcy.
Dziedziczenie może mieć miejsce na 2 sposoby. Pierwszym z nich jest dziedziczenie na mocy testamentu. W przypadku jego braku lub nieważności następuje dziedziczenie na mocy ustawy. Podział całego majątku w tym wypadku ściśle określają przepisy prawne.
W przepisach z 2019 roku wskazano, jakie zobowiązania powinno się opłacić za nieruchomość odziedziczoną w razie spadku. Jeśli od momentu otrzymania spadku nie upłynęło 5 lat, konieczne było opłacenie podatku od sprzedaży nieruchomości. Przed upływem 5 lat od sprzedaży mieszkania wysokość wspomnianego podatku wynosiła 19% od dochodu.
Jeśli w ramach spadku otrzymamy mieszkanie, mamy prawo do jego sprzedaży od momentu jego nabycia. W celu potwierdzenia nabycia mieszkania może się okazać, że niezbędna będzie wizyta u notariusza. Tego rodzaju dokument stanowi podstawę do sprzedaży odziedziczonego mieszkania.
By możliwa była sprzedaż mieszkania ze spadku, należy najpierw ustalić wszystkich spadkobierców, którzy mają prawo do majątku po zmarłym. Żeby zgodnie z prawem rozporządzać mieszkaniem, należy być jego pełnoprawnym właścicielem. Ustalenie kręgu spadkobierców i potwierdzenie bycia właścicielem jest możliwe na 2 sposoby.
Jednym z nich jest udanie się spadkobierców do notariusza. Jego zadaniem jest sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia. Akt ten w szczegółowy sposób wskazuje udziały spadkobierców w spadku. Aby sporządzenie tego aktu było możliwe, u notariusza muszą stawić się wszyscy spadkobiercy. Dodatkowo muszą oni być zgodni, jeśli chodzi o sposób dziedziczenia. Między nimi musi zajść także zgodność, jeśli chodzi o udziały, które mają przypaść im w spadku. Dane dotyczące aktu poświadczenia dziedziczenia w dalszej kolejności umieszcza się w rejestrze. Rejestr ten prowadzi Krajowa Rada Notarialna. Moc wspomnianego aktu jest taka sama jak postanowienie sądu dotyczące stwierdzenia nabycia spadku.
Drugi sposób na ustalenie kręgu spadkobierców to sądowe stwierdzenie nabycia spadku. Stosuje się je najczęściej w sytuacjach takich, jak brak znajomości spadkobierców. Sądowe stwierdzenie stosuje się również, jeśli występuje konflikt między spadkobiercami. Może on dotyczyć zarówno tego, które osoby są spadkobiercami, jak i wysokości przypadających im udziałów.
Podsumowując, aby możliwa była sprzedaż mieszkania ze spadku, niezbędne jest orzeczenie sądu, które się uprawomocni. Drugą możliwością jest akt poświadczenia dziedziczenia, który sporządził notariusz. Po spełnieniu tych warunków spadkobierca nie ma ograniczeń co do dysponowania nabytą nieruchomością. Może rozporządzać nią zgodnie z własną wolą.
Istotnym aspektem przed dokonaniem sprzedaży jest również podział otrzymanego spadku, który ułatwi dokonanie transakcji. Posiadając wymienione dokumenty, spadkobiercy mogą bez problemów zarządzać swoim majątkiem.
W niektórych sytuacjach możliwe jest, by uniknąć płacenia podatku od mieszkania otrzymanego ze spadku. Dopuszcza się to w sytuacji skorzystania z ulgi mieszkaniowej. W celu skorzystania z owej ulgi konieczne jest złożenie deklaracji do Urzędu Skarbowego. Należy wykazać, że środki, które zostaną uzyskane ze sprzedaży przeznaczono na cele mieszkaniowe. Do celów mieszkaniowych zalicza się np. rozbudowę mieszkania. Celem mieszkaniowym może być np. kupno innej nieruchomości lub spłata kredytu hipotecznego. Innymi celami mieszkaniowymi mogą być np. nabycie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budynek mieszkalny. Celem mieszkaniowym jest także przebudowa i remont własnego budynku.
Wydatki te należy w odpowiedni sposób udokumentować. Należy to zrobić tak, by można było dokumentację przekazać Urzędowi Skarbowemu. Udokumentowaniem mogą być np. umowy, faktury oraz różnego rodzaju dokumenty administracyjne. Należy je w dalszej kolejności zaprezentować Urzędowi Skarbowemu. Środki te należy wydać w ciągu 3 lat od momentu zbycia nieruchomości. Do czasu zmian w prawie, które nastąpiły w 2019 roku, pieniądze na cele mieszkaniowe można było wydać w ciągu 2 lat. Na mocy zmian czas ten uległ wydłużeniu. Zmiany dotyczą również nieruchomości, które zyskują wdowcy oraz rozwodnicy. Osoby takie mogą sprzedać nieruchomość po 5 latach od momentu nabycia do majątku wspólnego. Na mocy poprzednich przepisów czas ten liczył się od dnia śmierci małżonka lub od dnia rozwodu.
Jeśli nie zgłosimy spadku, który otrzymaliśmy, do Urzędu Skarbowego, może okazać się, że będziemy musieli zapłacić podatek od spadków i darowizn. Podatku nie muszą jednak odprowadzać osoby, które sprzedały nieruchomość nie wcześniej niż 5 lat po jej nabyciu lub wybudowaniu przez spadkodawcę. W przypadku poprzednich przepisów, przed nastąpieniem zmiany w prawie, nieistotny był czas posiadania nieruchomości przez spadkodawcę. Rolę odgrywał natomiast czas, kiedy to spadkobierca otrzymał w ramach spadku daną nieruchomość. Z odprowadzenia podatku zwalnia również wspomniane przeznaczenie nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
Może jednak się okazać, że wraz z odziedziczonym mieszkaniem dziedziczy się także długi. Po modyfikacjach w 2015 roku spadek dziedziczy się z dobrodziejstwem inwentarza. To oznacza, że zobowiązania zostają zredukowane do wartości mieszkania.
Podsumowując, jeśli nastąpi sprzedaż mieszkania ze spadku, podatek należny od owej sprzedaży należy opłacić w ciągu 5 lat od nabycia mieszkania. Czas ten liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie mieszkania. Wysokość owego podatku jest równa 19%. Otrzymanie spadku wiąże się z koniecznością zapłaty, często wysokich, podatków. Otrzymanie spadku wiąże się zarówno z podatkiem od spadku, jak i z podatkiem dochodowym.
W przypadku dziedziczenia może się okazać, że spadkobiercy obciążeni są koniecznością zapłacenia podatku, jednak obowiązek ten nie dotyczy każdego. Nie obowiązuje on w przypadku osób, które pochodzą z tak zwanej grupy zerowej. Z podatku zwolnione są zatem najbliższe osoby spadkodawcy. Należą do nich m.in. dzieci, małżonek, rodzice (w tym również rodzice adopcyjni).
Do momentu zmian w prawie sprzedaż mieszkania ze spadku wiązała się z koniecznością zapłaty podatku. W 2019 roku w życie weszły przepisy zmiany dotyczące prawa podatkowego. Zmianom nie uległ czas oczekiwania. W dalszym ciągu wynosił on 5 lat. Zmianie uległ natomiast sposób jego liczenia. 5 lat liczy się nie od momentu przejścia spadku na daną osobę, ale od roku nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. Jeśli zmarły spadkodawca kupił np. mieszkanie wiele lat przed swoją śmiercią, jego spadkodawcy nie będą musieli czekać 5 lat liczonych od momentu przejścia na nich spadku. Będą mogli dokonać sprzedaży od razu po jego otrzymaniu.
Podatku nie trzeba zatem płacić w sytuacji, jeśli dane mieszkanie zakupiono przez spadkodawcę minimum 5 lat wcześniej. Możliwa jest jednak sprzedaż mieszkania także wcześniej, przed upływem wspomnianych 5 lat. W takiej sytuacji należy się liczyć z koniecznością zapłaty podatku. Wyjątkiem od tej sytuacji jest przeznaczenie otrzymanych pieniędzy na cele mieszkaniowe.
W sytuacji, kiedy dana nieruchomość zostanie nabyta do wspólnego majątku małżonków, a w dalszej kolejności śmierci jednego z małżonków i odziedziczenia przez drugiego małżonka, data nabycia nieruchomości to dzień nabycia nieruchomości do wspólnego majątku małżonków. Jeśli w małżeństwie przed śmiercią małżonka następowała wspólność majątkowa, drugi, żyjący małżonek zachowuje swój udział we wspólnym majątku. Dziedziczeniu w takiej sytuacji podlega jedynie udział, który przypadał zmarłemu małżonkowi. Jeśli natomiast dana nieruchomość została nabyta do wspólnego majątku małżonków, lecz wspólność majątkowa małżonków ustała, czas 5 lat liczony jest od końca roku kalendarzowego, podczas którego daną nieruchomość nabyto do wspólnego majątku.
Poza otrzymaniem mieszkania czy domu ze spadku istnieje również możliwość otrzymania go jako darowizny. Obowiązek podatkowy nie występuje w takiej sytuacji, o ile od otrzymania mieszkania do sprzedaży minęło ponad 5 lat. Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie pochodzące ze spadku, konieczne będzie przygotowanie niezbędnych dokumentów. Należą do nich m.in. potwierdzenie dotyczące nabycia spadku. Jeśli przy otrzymaniu spadku konieczne było zapłacenie podatku, należy przedstawić dokument, który stanowi potwierdzenie jego zapłacenia.
Do innych niezbędnych dokumentów należy także zaświadczenie potwierdzające brak zaległości finansowych wobec spółdzielni, zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców odziedziczonej nieruchomości, a także odpis z księgi wieczystej. Konieczne może się okazać również potwierdzenie spółdzielczych własnościowych praw do mieszkania. Między otrzymaniem mieszkania z darowizny a ze spadku istnieją pewne różnice. Jeśli mieszkanie otrzymamy w darowiźnie, pięcioletni okres dla obdarowanego liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano darowiznę. Jeśli natomiast mieszkanie nabywa się w spadku, czas ten liczy się od momentu nabycia lub wybudowania nieruchomości. Dotyczy to momentu, w którym zmarły spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość.
Kiedy po śmierci spadkobiercy następuje dział spadku, osoby będące spadkobiercami dziedziczą przedmioty, które dokładnie ustalono. Dokonanie działu spadku możliwe jest za pośrednictwem zawarcia umowy między wszystkimi spadkobiercami. W tym celu potrzebny jest wniosek dowolnego współwłaściciela spadku. We wniosku należy zawrzeć informacje na temat proponowanego podziału. W niektórych sytuacjach możliwa jest sprzedaż mieszkania ze spadku bez zgody osoby będącej spadkobiercą. Konieczne jest wtedy wniesienie do sądu wniosku o dział spadku.
W sytuacji, kiedy między spadkobiercami nastąpi konflikt, możliwe jest zastosowanie mediacji. Jest to forma rozwiązywania sporów, przy której nie jest konieczne wejście na drogę sądową. Jest to zatem alternatywny sposób rozwiązywania konfliktów. Możliwe jest przeprowadzenie mediacji za pośrednictwem umowy. Jeśli mediacje zostaną przeprowadzone w sposób pomyślny, wypracowuje się ugodę. Celem mediacji jest polubowne rozwiązywanie sporów. Wśród zalet mediacji wyróżnia się krótki czas trwania. Do innych zalet należy niejawność oraz nieformalność procesu. Po wypracowaniu ugody przed mediatorem i zatwierdzeniu przez sąd ma ona moc ugody sądowej. Jeśli zamierzamy rozwiązać kwestie podziału spadku za pośrednictwem mediacji, powinniśmy wskazać we wniosku zarówno przedmiot mediacji, jak i osobę mediatora. W przypadku podziału spadku konieczne jest dodatkowo oznaczenie przedmiotów objętych wspólnością majątkową. Mediacja jest procedurą dobrowolną. To oznacza, że żadna ze stron nie może zostać przymuszona do wzięcia udziału w procedurze. Zawarcie ugody przez strony jest przy tym możliwe aż do momentu wydania orzeczenia.
Przepisy dotyczące sprzedaży mieszkania ze spadku stały się zdecydowanie bardziej przychylne spadkodawcom. Dzięki nim spadkobiercy zapłacą podatek jedynie w nielicznych sytuacjach. W większości przypadków dochodzi do odziedziczenia danej nieruchomości bez konieczności zapłacenia podatku. Jeśli interesuje Cię tematyka spadków, przeczytaj również pozostałe wpisy z obszaru prawa spadkowego!
