Najemca nie płaci czynszu – co może zrobić wynajmujący?

Brak zapłaty czynszu przez najemcę to jeden z najczęstszych problemów, z jakimi borykają się właściciele nieruchomości. Zaległości w płatnościach nie tylko generują straty finansowe, ale też budzą ogromny stres. Wiele osób zastanawia się wtedy: jakie prawa mi przysługują i jak skutecznie odzyskać lokal?

Jeśli Twój najemca nie płaci, kluczowe jest działanie zgodne z procedurami. Poniżej przedstawiamy kroki, które pozwolą Ci rozwiązać problem z niechcianym lokatorem w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami.

1. Wezwanie do zapłaty z uprzedzeniem o wypowiedzeniu

Gdy najemca nie płaci czynszu, pierwszym krokiem powinno być oficjalne wezwanie go do uregulowania długu. To dokument o charakterze dyscyplinującym, który stanowi niezbędny element przyszłego postępowania.

W prawidłowo sporządzonym wezwaniu powinny znaleźć się:

• dokładne dane wynajmującego oraz najemcy;
• określenie wysokości zaległości wraz ze szczegółowym wyliczeniem;
• wyznaczony termin na uregulowanie należności (tj. najpóźniej do końca miesiąca następującego po otrzymaniu wezwania);
• numer rachunku bankowego do wpłaty;
• informacja o konsekwencjach braku zapłaty – w tym o zamiarze wypowiedzenia umowy.

2. Wypowiedzenie umowy najmu i wezwanie do opuszczenia lokalu

W przypadku, gdy po otrzymaniu wezwania lokator nie płaci czynszu i ignoruje wyznaczony termin, kolejnym etapem jest wypowiedzenie umowy. Należy pamiętać, że dokument ten musi być sporządzony w formie pisemnej.

Prawidłowe wypowiedzenie powinno:

• zawierać informację o uprzednim, bezskutecznym wezwaniu do zapłaty;
• wskazać konkretną przyczynę rozwiązania stosunku najmu;
• określić termin, w którym najemca ma obowiązek opuścić i opróżnić lokal;
• zawierać pouczenie, że brak reakcji skutkować będzie skierowaniem sprawy na drogę sądową.

Ważne: Zgodnie z art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty.

3. Pozew o eksmisję i odszkodowanie

W sytuacji, gdy mimo wypowiedzenia umowy najemca nie płaci i nadal zajmuje nieruchomość, konieczne jest wejście na drogę sądową. W takim przypadku należy złożyć pozew o:

1. 1. Opróżnienie i opuszczenie domu mieszkalnego (potocznie zwane eksmisją).
   2. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, co pozwala zrekompensować straty finansowe (pamiętaj, że dłużnik może złożyć sprzeciw od nakazu zapłaty, co warto skonsultować z prawnikiem).

Pozew składa się w sądzie właściwym dla miejsca położenia Twojej nieruchomości.

4. Uzyskanie wyroku i egzekucja komornicza

Ostatnim etapem jest uzyskanie wyroku sądu opatrującego go w tzw. klauzulę wykonalności. Dopiero taki dokument pozwala na skierowanie sprawy do komornika, który rozpocznie fizyczną egzekucję należności oraz opróżnienie lokalu.

Jak zabezpieczyć się przed problemami w przyszłości?

Aby zminimalizować ryzyko scenariusza, w którym lokator nie płaci czynszu, warto rozważyć najem okazjonalny. Ten rodzaj umowy zapewnia właścicielowi nieruchomości skuteczniejszą ochronę prawną niż standardowa umowa najmu.

Najem okazjonalny umożliwia m.in.:

• szybszą eksmisję nieuczciwego najemcy;
• brak okresu ochronnego przed eksmisją w miesiącach zimowych;
• obowiązek wskazania przez najemcę lokalu zastępczego już przy podpisywaniu umowy;
• możliwość prowadzenia egzekucji na podstawie aktu notarialnego (wykorzystując tzw. oświadczenie o poddaniu się egzekucji), co pozwala uniknąć długotrwałego postępowania sądowego.

Profesjonalne wsparcie w sporach z najemcą

Samodzielna walka z nieuczciwym lokatorem bywa wyczerpująca i skomplikowana pod względem formalnym. Jeśli Twój najemca nie płaci lub masz wątpliwości co do prawidłowego przebiegu procedury, warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika.

Kancelaria adwokacka może wesprzeć wynajmującego zarówno na etapie sporządzania bezpiecznej umowy najmu, jak i w postępowaniach związanych z eksmisją oraz dochodzeniem zaległych należności. Dbamy o skuteczną ochronę Twoich interesów i bezpieczeństwo prawne Twojej nieruchomości.

Masz pytania dotyczące swojej sytuacji? Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią adwokacką z Poznania.

Artykuł powstał przy współpracy merytorycznej z Wiktorią Ruebenbauer.