ul. św. Wojciech 10/5, 61-749 Poznań   |   kontakt@smadwokaci.pl   |   tel. 602 853 470, 697 566 050

Przekształcanie najmu lokali spółdzielni mieszkaniowych w lokale własnościowe (I część)

  • Przekształcanie najmu lokali w odrębną własność

Na skutek wyroków Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r. (sygnatura akt K 64/07) oraz z dnia 14 lutego 2012 r. (sygnatura akt P 17/10) doszło do sytuacji, w której dotychczasowi najemcy lokali mieszkalnych, które przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej zostali pozbawieni możliwości bezpośredniego przejęcia na własność takiego lokalu. Zatem w jaki sposób stać się właścicielem takiego lokalu

 

Ewolucja zasad przekazywania mieszkań zakładowych oraz przyznawania ich najemcom praw do zajmowanych lokali (za Trybunałem Konstytucyjnym, sygn. akt P 17/10)

„Ustawą z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567 ze zm.; dalej: ustawa z 12 października 1994 r.) zainicjowano regulację procesu przekazywania przez przedsiębiorstwa państwowe tzw. mieszkań zakładowych. Geneza tej ustawy wiąże się z tym, że istotna część lokali mieszkalnych w Polsce stanowiła własność przedsiębiorstw państwowych, które najczęściej na podstawie stosunku najmu udostępniały je swoim pracownikom. Z czasem okazało się, że w większości przypadków przedsiębiorstwa państwowe nie są w stanie skutecznie zarządzać posiadanymi zasobami mieszkaniowymi. W celu zabezpieczenia interesów najemców, ustawodawca wprowadził możliwość nieodpłatnego przekazywania mieszkań zakładowych na rzecz gmin oraz spółdzielni mieszkaniowych (zob. art. 1 ustawy z 12 października 1994 r.).

Spółdzielnie mieszkaniowe zostały beneficjentami ustawy z 12 października 1994 r. z dwóch zasadniczych powodów. Po pierwsze, są one wyspecjalizowanymi podmiotami, doświadczonymi w zarządzaniu zasobami mieszkaniowymi. Po drugie, przemawiał za tym charakter prawny spółdzielni mieszkaniowych, jako dobrowolnych zrzeszeń, prowadzących działalność gospodarczą o charakterze bezwynikowym. Czynniki te predysponowały spółdzielnie do zapewnienia należytej ochrony praw oraz warunków bytowych najemców mieszkań zakładowych. Charakter spółdzielni mieszkaniowych przesądził, że otrzymały one możliwość uzyskania nieruchomości nieodpłatnie, w szczególnej procedurze, w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemców mieszkań zakładowych (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 22 stycznia 2003 r., sygn. akt IV CKN 1680/00, Biuletyn SN nr 7/2003, poz. 10 oraz A. Oleszko, Sytuacja prawna lokali mieszkalnych w zakładowych budynkach przejętych przez spółdzielnie mieszkaniowe w trybie ustawy z dnia 12 października 1994 r. w praktyce notarialnej oraz wieczystoksięgowej, „Rejent” nr 3/2000, s. 18).

Zapoczątkowany w 1994 r. proces przekazywania mieszkań zakładowych spółdzielniom mieszkaniowym nie został do dzisiaj zakończony. Tymczasem zamierzeniem ustawodawcy było nadanie mu ściśle ograniczonych ram czasowych.

W swoim pierwotnym brzmieniu ustawa z 12 października 1994 r. przewidywała termin trzech lat do zgłaszania przez przedsiębiorstwa państwowe i spółki wniosków o przejęcie należących do nich nieruchomości (art. 3 ust. 1 tej ustawy). Dopiero ustawą z dnia 14 kwietnia 2000 r. o zmianie ustawy o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. Nr 39, poz. 442, ze zm.; dalej: ustawa z 14 kwietnia 2000 r.) wspomniane ograniczenie czasowe zostało zniesione. Znacznie wydłużony proces przejmowania mieszkań zakładowych przyczynił się do powstania niepewności prawnej w tej dziedzinie. Przez kilkanaście lat trwania tego procesu kilkakrotnie nowelizowane były regulacje prawne stanowiące jego podstawę. W czasie obowiązywania zmieniających się regulacji spółdzielnie mieszkaniowe przejmowały mieszkania zakładowe o różnym standardzie i statusie prawnym wraz z ich najemcami.

W pierwotnym brzemieniu art. 9 ust. 2 ustawy z 12 października 1994 r. przewidywał, że mieszkania zakładowe mogą być przekazywane spółdzielni mieszkaniowej, która zobowiązała się przyjąć wszystkich najemców mieszkań w poczet członków spółdzielni i dokonać na ich rzecz przydziału zajmowanych lokali. Należy odnotować to, że najemcy dawnych mieszkań zakładowych z chwilą nieodpłatnego przejęcia zajmowanych przez nich mieszkań stawali się najemcami spółdzielczych lokali mieszkaniowych. Nie nawiązywali stosunku najmu ze spółdzielnią mieszkaniową dobrowolnie. Mimo że spółdzielnie mieszkaniowe podejmowały zobowiązania dotyczące tych najemców, wielu z nich – wbrew zamierzeniom ustawodawcy – nie stało się następnie członkami spółdzielni mieszkaniowych uprawnionymi z tytułu spółdzielczego prawa do lokalu. Praktyka stosowania przez spółdzielnie mieszkaniowe przepisów ustawy z 12 października 1994 r. mających na celu ochronę najemców była zróżnicowana. Nie w pełni odpowiadała założeniom legislacyjnym. Z kolei części najemców nie było także stać na pokrycie kosztów wymaganych do ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu.

Kolejnym krokiem ustawodawcy mającym na celu zabezpieczenie interesów najemców dawnych mieszkań zakładowych było nałożenie przez ustawę z 14 kwietnia 2000 r. na spółdzielnie mieszkaniowe obowiązku dokonywania przydziału lokatorskiego prawa do mieszkania (następnie obowiązku zawierania umów o ustanowienie tego prawa) na rzecz najemców lokali w przekazywanych spółdzielniom budynkach (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 21 sierpnia 2008 r., sygn. akt IV CSK 191/08, Lex nr 462042). W ustawie tej przyjęto również, że wysokość ustalonego przez spółdzielnię wkładu mieszkaniowego wnoszonego przez takich członków nie może przekraczać 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności zajmowanych przez nich lokali. Jednakże nadal z różnorodnych przyczyn wielu najemców dawnych mieszkań zakładowych nie stawało się członkami spółdzielni mieszkaniowych.

Jednocześnie w ciągu ostatnich dziesięciu lat istotnym zmianom poddawane były przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przyznające uprawnienia najemcom przejmowanych przez spółdzielnie mieszkań zakładowych. W pierwotnym brzmieniu art. 48 ust. 1 u.s.m. przewidywał odpowiednie stosowanie do „najemców mieszkań spółdzielczych, które były mieszkaniami zakładowymi przedsiębiorstw państwowych, państwowych osób prawnych lub państwowych jednostek organizacyjnych” regulacji dotyczących możliwości nabycia własności lokali przez członków spółdzielni, którym przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawa do lokalu mieszkalnego. Jednakże ustawą z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 240, poz. 2058, ze zm.) przyjęto, że najemcy dawnych lokali zakładowych mogli, według wyboru i odpowiednio do posiadanych możliwości finansowych, uzyskać status członka spółdzielni – nabywając spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu albo uzyskać status właściciela najmowanego lokalu. Dodatkowo w ustawie z dnia 3 czerwca 2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 122, poz. 1024) podkreślono, że najemcom tym służy roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Następnie ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873, ze zm.; dalej: ustawa z 14 czerwca 2007 r.) miała na celu powrót do założeń przyświecających uchwaleniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Znalazła w niej wyraz polityka stopniowej rezygnacji z ustanawianych dotychczas praw typu spółdzielczego (spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) i koncepcja powrotu do korzystania z prawa własności lokalu. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy, tylko to ostatnie zapewnia swobodę ekonomiczną dysponowania mieszkaniem oraz należytą ochronę uprawnionego w stosunkach ze spółdzielnią mieszkaniową (zob. druk Sejmu V kadencji nr 339 z 22 listopada 2005 r.). W wyniku realizacji tych założeń najemcy ponownie mogli uzyskiwać na podstawie art. 48 u.s.m. wyłącznie własność zajmowanych mieszkań. Ustawa z 14 czerwca 2007 r. określiła zarazem korzystniejsze niż dotychczas przesłanki finansowe roszczenia o przeniesienie własności zajmowanego lokalu nieodpłatnie przejętego przez spółdzielnię mieszkaniową. Warunkiem uzyskania prawa własności tego lokalu było pokrycie przez najemcę kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal (art. 48 ust. 3 u.s.m.), a także spłata zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu (art. 48 ust. 1 pkt 1 u.s.m.), o ile oczywiście zadłużenie takie istniało. Przy czym należy podkreślić, iż dotyczyło to tylko lokali znajdujących się w budynkach przejętych przez spółdzielnie w sposób nieodpłatny”.

Następnie Trybunał Konstytucyjny w sprawie o sygn. K 64/07 uznał art. 48 ust. 3 u.s.m. za niezgodny z art. 64 ust. 1 ustawy zasadniczej. W efekcie doszło do sytuacji, w której spółdzielnia zobowiązana była do przeniesienia własności lokalu na rzeczy najemcy tylko po spłacie ewentualnego zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokali. W praktyce oznaczało to, że spółdzielnie zostały zobowiązane do przenoszenia własności lokali za darmo.

Okoliczności te doprowadziły do konieczności zbadania konstytucyjności takiego stanu rzeczy. W konsekwencji Trybunał Konstytucyjny w wyroku w sprawie o sygnaturze akt P 17/10 orzekł, że „art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 63, poz. 591, z 2005 r. Nr 72, poz. 643, Nr 122, poz. 1024, Nr 167, poz. 1398 i Nr 260, poz. 2184, z 2006 r. Nr 165, poz. 1180, z 2007 r. Nr 125, poz. 873, z 2008 r. Nr 235, poz. 1617, z 2009 r. Nr 65, poz. 545, Nr 117, poz. 988, Nr 202, poz. 1550 i Nr 223, poz. 1779, z 2010 r. Nr 207, poz. 1373 oraz z 2011 r. Nr 201, poz. 1180) w zakresie, w jakim przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu (pkt 1 powołanego przepisu), jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej”.

Trybunał Konstytucyjny uzasadniając decyzję stwierdził, iż „przewidziane w art. 48 ust. 1 pkt 1 u.s.m. świadczenie, które ma spełnić najemca na rzecz spółdzielni, w sposób oczywisty nie może być traktowane jako spełniane w zamian za przeniesienie prawa własności mieszkania na najemcę. Nie jest ono wynagrodzeniem za nabycie prawa własności, lecz świadczeniem wzajemnym spełnianym przez najemcę w zamian za oddanie mu lokalu w najem. Ponoszenie opłat w związku z korzystaniem z mieszkania jest podstawowym obowiązkiem każdego najemcy, wynikającym z łączącego strony stosunku zobowiązaniowego. Zadłużenie z tego tytułu może być dochodzone przez spółdzielnię mieszkaniową na drodze sądowej, niezależenie od realizacji przez najemcę uprawnienia określonego w art. 48 ust. 1 u.s.m. Występowanie zadłużenia może także dawać podstawę do wypowiedzenia umowy najmu. W normalnym stanie rzeczy najemcy nie zalegają z opłatami z tytułu umowy najmu. Uznanie zgodności zaskarżonego przepisu z Konstytucją oznaczałoby zatem, że najemcom dawnych mieszkań zakładowych, nabytych przez spółdzielnie nieodpłatnie, przysługiwałoby roszczenie o przeniesienie własności lokali bez spełnienia jakiegokolwiek świadczenia na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, czyli pod tytułem darmym”, a to zdaniem Trybunału jest nie do pogodzenia z Konstytucyjną ochroną własności, do której ochrony prawo ma również spółdzielnia mieszkaniowa.

Po drugie jak zauważył Trybunał Konstytucyjny „należy podkreślić, że ustawodawca pierwotnie nie przewidywał, aby spłata zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu była jedynym obowiązkiem najemcy, dochodzącego od spółdzielni przeniesienia własności nieodpłatnie przejętego lokalu. Taki stan rzeczy powstał na skutek niezapewnienia przez ustawodawcę należytego ładu legislacyjnego po wydaniu przez Trybunał Konstytucyjny wyroku o sygn. K 64/07. Wcześniej podstawowy charakter miał obowiązek finansowy określony w art. 48 ust. 3 u.s.m. – wymagający pokrycia przez najemcę kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku – który był jedynie uzupełniany przez przesłankę wskazaną w art. 48 ust. 1 pkt 1 u.s.m.”.

W kolejnym artykule odniosę się do kwestii wpływu przedmiotowego wyroku na przepisu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz odpowiem na pytanie w jaki sposób w takim razie nabyć własność najmowanego lokalu spółdzielni mieszkaniowej.

Adwokat Bartłomiej Markewicz
Ukończył Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. W latach 2013- 2015 odbył aplikację adwokacką organizowaną przez Okręgową Radę Adwokacką w Poznaniu. Ze względu na zainteresowania prywatne z powodzeniem zajmuje się i prowadzi sprawy z zakresu prawa sportowego. Prywatnie zapalony miłośnik aktywnego trybu życia i podróży. Dowiedz się więcej!

Zostaw komentarz