ul. św. Wojciech 10/5, 61-749 Poznań   |   kontakt@smadwokaci.pl   |   tel. 602 853 470, 697 566 050

Budowa na cudzym gruncie

Konsekwencje wzniesienia budynku na cudzym gruncie i możliwość uzyskania własności tego gruntu.

 

Wbrew pozorom, jeszcze do niedawna stosunkowo często miały miejsce sytuacje „nabycia własności” nieruchomości z pominięciem formy aktu notarialnego. Wówczas świeżo upieczony „właściciel” przystępował do budowy domu lub też innego budynku. Jednakże oczywistym obecnie jest, że dokonana przez niego transakcja zakupu nieruchomości nie była skuteczna. W tej sytuacji, zgodnie z panującą już w starożytnym Rzymie zasadą „superficies solo cedit”, to co zostało wzniesione na gruncie, do tego gruntu przynależy. Tak więc wybudowany dom formalnie stawał się własnością rzeczywistego właściciela gruntu. Z podobną z punktu widzenia osoby wznoszącej budynek, sytuacją mamy do czynienia kiedy jedno z narzeczonych buduje dom na działce należącej do drugiego. Naturalnie mają oni w planach wspólnie w tym domu zamieszkać. Ostatecznie nie dochodzi do ślubu, para się rozstaje, ale pozostaje kwestia domu, który formalnie jest własnością tylko jednego z nich i to on może nim dysponować. Oczywistym jest, że w związku z poczynieniem istotnych nakładów, ten kto je poczynił, w większości sytuacji domagać może się ich zwrotu. W myśl paragrafu 1 przepisu art. 226 Kodeksu cywilnego „Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Jednakże w wielu sytuacjach uprawnienie to, nie będzie stanowiło wystarczającej i właściwej ochrony. W związku z powyższym ustawodawca wprowadził przepis art. 231 Kodeksu cywilnego:

  • 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
  • 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

 

Przesłanki żądania przeniesienia własności nieruchomości

Podstawową przesłanką skorzystania z możliwości wykupu nieruchomości jest wartość budynku. Musi ona w sposób istotny przewyższać wartość samej działki. W przeciwnym razie zasadnym w większym stopniu będzie roszczenie o zwrot poczynionych nakładów. Porównanie następuje poprzez ustalenie różnicy między wartością rynkową działki a wartością rynkową dokonanej zabudowy. Zgodnie z przeważającym poglądem, oceny wartości zabudowy dokonuje się na moment realizacji prawa wykupu, a nie na moment jej wybudowania.

Uprawnienie właściciela gruntu a uprawnienia posiadacza, który wzniósł budynek.

Przywołany na wstępie przepis umożliwia osobie, która wzniosła budynek na cudzym gruncie dochodzenie przejęcia tego gruntu na własność. Jednocześnie, właściciel gruntu również ma możliwość dochodzenia od osoby, która wzniosła na jego gruncie budynek (inne urządzenie) o wartości przewyższającej znacznie wartość samego gruntu, aby ten grunt od niego odkupiła po cenie odpowiadającej jego cenie rynkowej.

Przepis ten znajduje analogiczne zastosowanie w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, co znajduje potwierdzenie w licznych orzeczeniach Sądu Najwyższego.

Co istotne, roszczenie kieruje się zawsze wobec każdoczesnego właściciela/użytkownika wieczystego. Jeśli więc, pierwotny właściciel, na którego gruncie posadowiony został budynek, sprzedał całą nieruchomość, pozew należy skierować przeciwko aktualnemu właścicielowi.

Możliwe jest również zastosowanie tego przepisu w stosunkach pomiędzy małżonkami, jednak zależy to od konkretnego stanu faktycznego, jak również wymaga uwzględnienia przepisów prawa rodzinnego dotyczących małżeńskiej wspólności ustawowej.

Dobra wiara posiadacza samoistnego

Kolejną przesłanką konieczną dla skorzystania z możliwości uzyskania na własność gruntu, na którym posadowiona została nieruchomość jest tzw. dobra wiara. Ogólnie rzecz biorąc przez pojęcie to rozumieć należy sytuację gdy dana osoba pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami, ale błędnym przeświadczeniu, że przysługuje jej prawo własności. Wprawdzie taka interpretacja ww. pojęcia zawęża nieco krąg osób uprawnionych do dochodzenia określonych na wstępie roszczeń, jednak w określonych przypadkach sądy orzekające w takich sprawach łagodzą tak jednoznaczne podejście i przyjmują pogląd znacznie bardziej liberalny. Zgodnie z ich linią orzeczniczą posiadaczem w dobrej wierze jest osoba, która władając cudzą rzeczą pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że „niczyjego prawa nie narusza”. Jednocześnie, dobra wiara powinna istnieć w momencie wznoszenia budynku.

2016-10-06T15:44:39+00:00 6 października 2016|Prawo cywilne|0 komentarzy

About the Author:

Adwokat Krzysztof Śpiewak
Ukończył Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. W latach 2013- 2015 odbył aplikację adwokacką organizowaną przez Okręgową Radę Adwokacką w Poznaniu.Ze względu na zainteresowania prywatne zajmuje się sprawami z zakresu ochrony środowiska i prawa rolnego. Prywatnie interesuje się myślistwem oraz wędkarstwem muchowym. Dowiedz się więcej!

Zostaw komentarz